近期有消息流出,龙湖将在温泉版块开发项目,其位置就是泉乐坊所在地块
。
泉乐坊(如上图),是环翠区在威商大会期间展示的项目之一。占地142亩,总建筑面积22万平方米,总投资20亿元,涵盖特色商业街、国际康养、美容、国际酒店等业态,该项目于今年1月正式签约,目前已开始基础施工。
具体地块信息:
位置:温泉镇桃威铁路东、五渚河北
出让面积:107164㎡
成交时间:2019/3/29
土地用途:住宅、商服
容积率:1.98
成交价:22505万元(底价成交)
楼面地价:970元/㎡(商业住宅综合)
竞得者:威海泉悦旅游开发有限公司
根据拍卖要求,该地块内总建筑面积约22万㎡,住宅和商业各占一半;
其中,要求开发商建设并自持的商业建筑面积不小于5.3万㎡,也就是商业总面积的一半,要求建设涵盖品牌酒店、温泉主题乐园、医养中心、集中商业、文化中心(院线)等业态的综合商业区,该商业区要整体招商运营,自签约土地出让合同之日起24个月(约2012年3月底)内需整体开业运营。
可以看出该项目志在打造温泉片区的商业标杆,各方面要求很高。
该项目竞得者曾成功开发并运营了韩乐坊、品乐坊和欧乐坊项目,这对泉乐坊的开发也是很大保障。
除了商业,该项目还要求开发商同时对本地块南侧1.9万平方米沿河地带及东侧2.4万平方米公园绿地进行景观打造,并修建一座跨河(五渚河)景观路桥,承接统一路南延。
沿河景观、公园打造及路桥建设必须与小区同步开发、同步验收并交付使用。
此外,还要求配备一个6班幼儿园(用地面积3700㎡、建筑面积2300㎡)。
绿地公园+滨河公园+幼儿园+商业综合体,该住宅地块的配套纵使在中心城区也是非常优越
项目规划看过了,再来看一下区域整体情况。
根据地理位置和发展程度,温泉板块可以大体分为三个部分:北部、东部、西部。
江家寨立交桥虽然是一个交通枢纽,但对立交桥近周的影响却非常大,立交桥高出地面约20米,车流密集,无论是噪音、扬尘、视觉感官等各方面体验感都非常差。
而且,对住在立交桥东西部的人来说,盘桓绕圈的立交桥也并没有交通上的优势。
以立交桥划分的北、东、西三个部分非常明显,北部更靠近中心城区,受立交桥影响最小,配套等方面也都更完善;
东部有大型农贸市场以及围绕市场形成的一个小商圈,生活氛围浓,配套成熟;
北部和东部两个板块开发比较早,现在基本都发展为成熟社区,在售的房源大多都是二手房,西部目前正在开发建设中,无论是楼盘、商业还是道路都在建设中,现在行走期间,感觉像一个大型的工地,这个区域目前在售的项目有山水城的尾盘、万象一品高层和别墅,都是紧邻立交桥的项目,毛坯,均价在8500-9000元/㎡,都是本地开发商开发的项目。
山水城的尾盘是准现房,万象一品现在处于工程初期,该项目的最大优势是楼面地价低,万象一品地块是在2011年拍下,当时的楼面地价为673元/㎡,所以在当下的市场,这个项目会有价格方面的优势。
该区域开发商对自身品牌的意识很弱,营销中心只有简单的沙盘、区域图,没有样板间,更没有景观展示区,服务体验差,跟中心城区现在大多品牌项目的差距一目了然。
当前该区域的主要客户也多是首次置业的刚需客户。
若是龙湖入驻此区域,其优势和劣势都非常明显。
上图为环山路修好后效果图(该项目位置在图片右下角)。
交通:可以直接通达西部板块的环山路、统一南路都在修建中,修好之后,从该区域到高区的只需30分钟车程,通过统一南路,20分钟左右车程可以直达万达广场。但是,环山路的立交再加上江家寨立交,对该区域的负面影响也是不可忽视的。
购房群体:温泉镇的工作较为发达,有山东工友集团公司(木工机械)、山东金泉发展集团总公司、威海鑫泉集团公司(建筑)、威海宏泰水产集团公司、 威海康泉食品集团公司等5家骨干企业(都是镇办企业),2001年温泉镇被国家计委列入“全国小城镇建设经济综合开发示范镇”,是山东省仅有的5个示范镇之一。
工厂工人是该区域购房群体的一部分,不过温泉镇的企业多是第二产业劳动密集型为主,这一点直接影响了该部分购房群体的购买力。
再有一部分购房群体是中心城区外溢的客户,因为中心城区高房价的挤压,不得不退而选择该区域。
该区域内还有建大云顶阳光的别墅项目和万象一品内的别墅项目,都是围绕山体公园建设,周边人文环境生活配套比较薄弱。
龙湖以“别墅园林大师”著称,在小区景观打造和物业服务方面都是行业翘楚,金猴龙湖天璞项目的售楼处、示范区给人们留下了深刻印象,其追求细节的装修标准也俘获了不少人心。
温泉西部这个区域当前在售都是毛坯房,而且其开发商的实力也远远不能与龙湖相比,无论户型、品质、物业还是景观,龙湖都有绝对优势。
问题只在于,龙湖该项目的定位,是刚需、刚改,还是改善?
温泉该区域当前的主要客群虽然是刚需,但是该区域的发展潜力较大。
该区域承接中心城区,联结临港区,还是环山路一线的终点,交通枢纽作用突出。
其发展潜力从人口变化也能看出来,虽然威海作为三四线小城不可避免被临近的青岛烟台以及其他一二线城市吸去人口,但温泉的人口却一直处于增长状态。
龙湖的入驻或许就是看中了该区域的投资价值,看前景、看未来,该区域的价格洼地是肯定会填平的。
劣势主要是眼前的,因为正处于发展期;更大的优势还在未来。
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泉乐坊(如上图),是环翠区在威商大会期间展示的项目之一。占地142亩,总建筑面积22万平方米,总投资20亿元,涵盖特色商业街、国际康养、美容、国际酒店等业态,该项目于今年1月正式签约,目前已开始基础施工。
具体地块信息:
位置:温泉镇桃威铁路东、五渚河北
出让面积:107164㎡
成交时间:2019/3/29
土地用途:住宅、商服
容积率:1.98
成交价:22505万元(底价成交)
楼面地价:970元/㎡(商业住宅综合)
竞得者:威海泉悦旅游开发有限公司
根据拍卖要求,该地块内总建筑面积约22万㎡,住宅和商业各占一半;
其中,要求开发商建设并自持的商业建筑面积不小于5.3万㎡,也就是商业总面积的一半,要求建设涵盖品牌酒店、温泉主题乐园、医养中心、集中商业、文化中心(院线)等业态的综合商业区,该商业区要整体招商运营,自签约土地出让合同之日起24个月(约2012年3月底)内需整体开业运营。
可以看出该项目志在打造温泉片区的商业标杆,各方面要求很高。
该项目竞得者曾成功开发并运营了韩乐坊、品乐坊和欧乐坊项目,这对泉乐坊的开发也是很大保障。
除了商业,该项目还要求开发商同时对本地块南侧1.9万平方米沿河地带及东侧2.4万平方米公园绿地进行景观打造,并修建一座跨河(五渚河)景观路桥,承接统一路南延。
沿河景观、公园打造及路桥建设必须与小区同步开发、同步验收并交付使用。
此外,还要求配备一个6班幼儿园(用地面积3700㎡、建筑面积2300㎡)。
绿地公园+滨河公园+幼儿园+商业综合体,该住宅地块的配套纵使在中心城区也是非常优越
项目规划看过了,再来看一下区域整体情况。
根据地理位置和发展程度,温泉板块可以大体分为三个部分:北部、东部、西部。
江家寨立交桥虽然是一个交通枢纽,但对立交桥近周的影响却非常大,立交桥高出地面约20米,车流密集,无论是噪音、扬尘、视觉感官等各方面体验感都非常差。
而且,对住在立交桥东西部的人来说,盘桓绕圈的立交桥也并没有交通上的优势。
以立交桥划分的北、东、西三个部分非常明显,北部更靠近中心城区,受立交桥影响最小,配套等方面也都更完善;
东部有大型农贸市场以及围绕市场形成的一个小商圈,生活氛围浓,配套成熟;
北部和东部两个板块开发比较早,现在基本都发展为成熟社区,在售的房源大多都是二手房,西部目前正在开发建设中,无论是楼盘、商业还是道路都在建设中,现在行走期间,感觉像一个大型的工地,这个区域目前在售的项目有山水城的尾盘、万象一品高层和别墅,都是紧邻立交桥的项目,毛坯,均价在8500-9000元/㎡,都是本地开发商开发的项目。
山水城的尾盘是准现房,万象一品现在处于工程初期,该项目的最大优势是楼面地价低,万象一品地块是在2011年拍下,当时的楼面地价为673元/㎡,所以在当下的市场,这个项目会有价格方面的优势。
该区域开发商对自身品牌的意识很弱,营销中心只有简单的沙盘、区域图,没有样板间,更没有景观展示区,服务体验差,跟中心城区现在大多品牌项目的差距一目了然。
当前该区域的主要客户也多是首次置业的刚需客户。
若是龙湖入驻此区域,其优势和劣势都非常明显。
上图为环山路修好后效果图(该项目位置在图片右下角)。
交通:可以直接通达西部板块的环山路、统一南路都在修建中,修好之后,从该区域到高区的只需30分钟车程,通过统一南路,20分钟左右车程可以直达万达广场。但是,环山路的立交再加上江家寨立交,对该区域的负面影响也是不可忽视的。
购房群体:温泉镇的工作较为发达,有山东工友集团公司(木工机械)、山东金泉发展集团总公司、威海鑫泉集团公司(建筑)、威海宏泰水产集团公司、 威海康泉食品集团公司等5家骨干企业(都是镇办企业),2001年温泉镇被国家计委列入“全国小城镇建设经济综合开发示范镇”,是山东省仅有的5个示范镇之一。
工厂工人是该区域购房群体的一部分,不过温泉镇的企业多是第二产业劳动密集型为主,这一点直接影响了该部分购房群体的购买力。
再有一部分购房群体是中心城区外溢的客户,因为中心城区高房价的挤压,不得不退而选择该区域。
该区域内还有建大云顶阳光的别墅项目和万象一品内的别墅项目,都是围绕山体公园建设,周边人文环境生活配套比较薄弱。
龙湖以“别墅园林大师”著称,在小区景观打造和物业服务方面都是行业翘楚,金猴龙湖天璞项目的售楼处、示范区给人们留下了深刻印象,其追求细节的装修标准也俘获了不少人心。
温泉西部这个区域当前在售都是毛坯房,而且其开发商的实力也远远不能与龙湖相比,无论户型、品质、物业还是景观,龙湖都有绝对优势。
问题只在于,龙湖该项目的定位,是刚需、刚改,还是改善?
温泉该区域当前的主要客群虽然是刚需,但是该区域的发展潜力较大。
该区域承接中心城区,联结临港区,还是环山路一线的终点,交通枢纽作用突出。
其发展潜力从人口变化也能看出来,虽然威海作为三四线小城不可避免被临近的青岛烟台以及其他一二线城市吸去人口,但温泉的人口却一直处于增长状态。
龙湖的入驻或许就是看中了该区域的投资价值,看前景、看未来,该区域的价格洼地是肯定会填平的。
劣势主要是眼前的,因为正处于发展期;更大的优势还在未来。