物业吧 关注:24,697贴子:101,756

物业有约定不履行,法院袒护而枉法,朗朗乾坤谁来管?

只看楼主收藏回复

一家收门票、封闭式的公园,在入口处须知中及门票上都标明了不准游人带狗进入园区,并强调了如有人带狗入园,公园有权将其捕捉处置。即使这样,仍有人带狗入园,公园管理人员却不管不问,最终导致了狗伤游人的事件。受伤游人凭公园须知,即公园的公开承诺及约定,找公园管理处论理,要求履行其规定处置伤人之狗时,竟遭拒绝。伤者便将公园告上法院,谁想法院竟以“狗是游人的私人宠物,公园没有直接捕捉处置的执法权”之由,予以驳回,现今那只伤人之狗还在公园里继续伤人……
这不是荒唐的狗血剧,真实的剧情还在辽宁省沈阳市丽湾威尼斯花园住宅小区上演着。去年十月,一住户在屋顶露台上擅自安装的太阳能热水器老化漏水,给邻居棚顶及楼下20多住户的公用排气通道口造成了损害,大家联名签字画押要求该小区物业公司,即沈阳绿城物业公司予以拆除。依据是:
一、《物权法》第七十二条规定:“业主对建筑物专有部分以外的公共部分,享有权利”,在公共部分设置私人物体,必须经过全体业主一致同意,擅自占用,特别是损害业主共同利益的,属于违法行为。
二、绿城物业公司制定的《业主临时公约》、《屋面露台管理规定》中,都规定了业主不得“在屋面、露台、私家花园安装热水器”、“业主不得在屋顶公共部分安装太阳能热水器”,擅自在露台屋顶上安装的太阳能热水器,是违规行为。
三、绿城物业公司在《业主临时公约》中,给自己赋予了权利和义务,特别是有权“阻止及诉讼在园区内任何违法、未经批准或违反有关其他规定的设置物”、“并向摆放或装置此等物体的业主或有关人士收取移去或拆除物体以使该园区恢复原状之一切有关费用”等。
但具有服务与管理职能的绿城物业公司竟不履行自己的约定,不行使自己的权利和义务,“阻止”、“移去或拆除”那违法违规的太阳能热水器,是物业服务合同中严重的失信行为,没有尽到必要的安全保障责任,存在重大过错,触犯了《中华人民共和国合同法》,应当承担违约责任,即《合同法》107条款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。达到了国家《物业管理条例》第三十五条规定之界限,即“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”
为此,相邻的受害人依法将绿城物业公司告上了沈河区人民法庭,谁想该法院极力回避物业公司的约定,不追究其违约的法律责任,却认定“安装于屋顶热水器并非被告所为”,“园区物业公司虽具有为园区业主提供物业服务的合同义务,但并非本案适格主体”,将起诉以裁定的形式驳回。受害人不服,又上诉到沈阳市人民法院,二审法院又是一个腔调予以驳回,还是终审裁定。
结果出来,引来一片哗然。有心人不难发现,一审、二审法院作出的认定,既矛盾,又可笑。虽然别有用心地加上了个“虽”字,但实际上是承认了“具有”。既然承认物业公司“具有为园区业主提供物业服务的合同义务”,又怎么不是“本案适格主体”呢?物业服务合同主体是指物业服务合同权利的享有者和义务承担者,物业服务合同纠纷的诉讼主体也就是有物业服务合同的双方当事人。
本案中,受害人作为小区业主交了物业费,接受了其物业服务,双方已经形成了事实上的物业服务合同关系,皆是本案的适格诉讼主体。再有,受害人起诉的是物业公司在服务合同中的违约责任,是合同纠纷案,不是“相邻关系”中的个人侵权案。受害人与物业公司有合同关系,与那个热水器所有者没有合同关系,因此,在这起合同纠纷案中,物业公司是适格主体,一审、二审法院作出的认定是错误的。
更为荒谬的是,二审法院又认定了“因太阳能热水器属于案外人私人物品,绿城物业公司亦无直接强制拆除的执法权”,更是大错特错。常言道:没有规矩不成方圆,如果一个园区的业主乱改乱建、在公共领域私设个人器物,就因“属于私人物品”,物业公司就不管吗?认定“绿城物业公司亦无直接强制拆除的执法权”,为什么不先看看绿城物业公司在《业主临时公约》中给自己规定了权利和义务,甚至连向违规业主“收取移去或拆除物体以使该园区恢复原状之一切有关费用”都想到了,那害人的太阳能热水器依其规定就能“移去或拆除”,二审法院还为物业公司遮掩、开脱什么?
值得一提的是,本案经一审法院定性、二审法院认同的是“物业合同纠纷案”,并在各自的民事裁定书首页上标注了这一性质的字样。但后来却不依据《合同法》与涉及物业合同的法律法规而裁定,很明显,在本案的审理中,初始与结局的认定是曲折的,有一股势力介入其中,才造成这种顾头不顾尾、前后矛盾、漏洞百出、经不起质疑的认定出台,显然是徇私舞弊、枉法的裁定!
绿城物业公司对违规违法的业主包庇纵容;一审法院对违约违法的物业公司偏袒庇护;二审法院对下级法院的呵护有加,最终都是一种利益链条的在作怪,司法不公,司法腐败在这起案件中表现的淋漓尽致!
近一年诉讼未果,使“老赖”依然耍赖,害人的太阳能热水器巍然屹立,并始终地漏水、渗水,时时刻刻在侵害相邻住户与楼下其他住户的利益,侵蚀危及住宅楼的寿命啊!正如前面所举的狗血剧一样,公园背信弃义,逍遥法外,公园里的伤人之狗还在伤人,朗朗乾坤谁来管?这一出出闹剧有没有结局。



回复
1楼2019-09-10 10:48
    你们诉讼对象不是那个违规装热水器的业主??告那业主才是正主,物业顶多一起告,你只告物业,但物业只要有阻止的痕迹基本上就不是主责了


    回复
    2楼2019-09-10 23:15
      换位思考!


      收起回复
      来自Android客户端3楼2019-09-11 05:47
        绿城物业公司的《业主临时公约》第二条规定“甲乙丙(业主、业主委员会、物业公司)三方应严格履行本公约中规定的权利、义务和职责,并明确自身行为须承担的法律责任和道德责任”。这是一把双刃剑,绿城物业公司要求对方严格履行公约中规定的同时,自己也必然首先严格履行公约中的规定,也必须首先明确自身行为须承担的法律责任和道德责任。自己违约了,被告上法庭,是咎由自取!


        回复
        4楼2019-09-11 22:48
          本案的关键在于物业公司有约定及承诺。


          收起回复
          5楼2019-09-11 22:53
            所以业主就是这样,你需要他遵守的时候,物业算个什么狗屎?凭什么来管我?而当你需要物业的时候,物业的权利又被无限的放大,变成了国家的执法者,甚至可以直接跳过法律,跳过法院判决


            回复
            6楼2019-09-11 23:09
              欢迎大家来讨论,越辩越明!


              回复
              7楼2019-09-11 23:10
                首先物业没有执法权不能使用强制手段,其次你连什么事情该找谁都没弄清楚张冠李戴,法院支持你就有鬼了。


                回复
                来自Android客户端8楼2019-09-12 11:48
                  狗伤人应该报警,无证养狗到执法局举报。公园作为管理方虽然规定不能带狗进入,带狗硬闯的劝阻不听应该报警处理。其中关系这么说你明白了吧,如果管理方做了相关工作就没责任了。


                  回复
                  来自Android客户端9楼2019-09-12 11:54
                    物业公司制定的《业主临时公约》后面,还附了一份《承诺书》,白纸黑字地表明了“如有违约,愿承担相应违约责任”,这是当事人内心真实意愿的表达,其《承诺书》实际上也是一种合同,也具有法律效力,在这起“物业合同纠纷案”中也是关键的证据。又充分证明了绿城物业公司在本案中是违约的祸首,应追究其自己“愿承担相应违约责任”!


                    回复
                    10楼2019-09-12 15:48
                      谢谢参与,大家意见可在申请再审时参考进去。


                      回复
                      11楼2019-09-12 15:50
                        不用审了,你这么个告法到了中央也是输


                        回复
                        12楼2019-09-12 21:48
                          本案中那个违法违规擅自安置十多年的热水器,最终到老化漏水侵害本人及他人公共利益的根源都在于绿城物业公司管理不严,未能履行物业服务合同的约定,应当承担法律责任。针对绿城物业公司的上诉都是有法可依,有的放矢,没有告错人!


                          收起回复
                          13楼2019-09-14 17:53
                            《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定:“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。”


                            回复
                            14楼2019-09-14 22:40
                              《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定:“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分”。


                              回复
                              15楼2019-09-16 15:01
                                楼主写的东西很有条理,引用的法律也比较多,按理说,应该不会犯这种低级错误。物业公司在本案中如果履行了劝告、制止的义务,就没有任何责任,物业企业对小区的业主不具备强制的管理职能,特别是涉及到别人的财产问题。
                                你也说了,物业公司的服务是基于合同的履行,不履行合同,你可以告他,但你合同中有没有约定物业公司在管理小区时可以采取强制措施?即使你这么约定了,那么也是无效的,因为物业公司本身就没有这个功能,就像一只公鸡,你要让他下蛋是不可能的。
                                而且,就算是物业公司去起诉侵权人,法院也是不会受理的,你前面也引用了最高法的司法解释,只有业主发生了违反了业主公约等行为,对物业公司的经营造成了妨害,物业公司才能请求排除,如果物业公司能够证明业主安装这个热水器给他造成了损失,那么可以去起诉这个业主,但是,物业公司起不起诉是他自己的权利,他可以不起诉啊。


                                收起回复
                                16楼2019-09-17 15:58
                                  国家《物业管理条例》第四十五条规定: “对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。”


                                  收起回复
                                  17楼2019-09-18 16:28
                                    "有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”


                                    回复
                                    19楼2019-09-18 16:32
                                      谢谢回复讨论,这有益于广大业主开阔眼界,积累经验,维护自己的权益!


                                      回复
                                      20楼2019-09-18 16:35
                                        这些法律法规是物业公司行使管理权力和职责的法律依据和保障,又是赋予了物业公司的使命与担当。


                                        回复
                                        21楼2019-09-26 16:27
                                          去年十月,绿城物业公司就与当地行政执法部门联手,对小区一楼住户擅自扩大花园领地,乱改乱建等违规违法行为进行了整顿,该拆的拆,该恢复原状的恢复原状,赢得了广泛的赞誉。


                                          收起回复
                                          22楼2019-09-27 22:09
                                            大家都别交钱,爱告告去,我给你一份老赖教程


                                            回复
                                            来自Android客户端23楼2019-09-27 22:19
                                              别激动!律师函而已!有几点是你需要注意的!!!第一,从现在开始准备一些证据,也就是陈述你不交物业费的依据,例如物业公共区域的卫生及设施维护不足!第二,不要害怕,接到律师函只是物业恐吓业主的方式之一,到法院立案还有一个漫长的过程!真的去立案了,法院会给你打电话了解情况并调解,这时候你就跟法院的人说,这个物业因为什么原因导致你不交物业费,就说物业不作为给你造成了损失一直拖着不解决,还欠你的钱!

                                              第三。就是法院真的传你了,记住!!!一定要积极的去应诉,欠的多的就找律师!一两万的就自己去,把你搜集到的证据,图文并茂的展现给法官,并强调平常找物业沟通,物业不作为,律师也没有沟通过,调解过!

                                              第四,就算是最后判你败诉了,在规定时间15日内,再花10块钱反诉物业不作为,走二审!这个大约需要三到六个月!一般一审也要三个月才能开庭!

                                              第五,就算以上你都败了!判定你交物业费,你就拖着就行了,但别当老赖,要做小赖!!执行期内就等着,到期就不给!!联合小区业主委员会,或其他相同遭遇业主弹劾物业,到物业办投诉,打12345热线投诉,还有当地文明办电话投诉他!

                                              第六,关于当老赖,控制好节奏,法院的给你打电话给钱的,你就答应然后分期给,一万可以分三四期给完拖物业八到十六个月!不是不给,就是拖着!但不能得罪法院!要给面子的,否则会上失信名单,影响个人信用!

                                              第七,不用担心物业申请强制执行,因为目前国内的环境申请强制的你这点钱在那里连排队的资格都没有的!

                                              第八,其实物业对你真的没办法的,很多物业会采用堵锁眼儿,刮车等下三滥的手段,一但这样做了,你就留好相关证据,在小区群,业主论坛等地方发出来,让所有业主恐慌,物业的名声就完了,以后的收费就更难了!

                                              第九,以上这些是一个七年未交物业费的老司机的一点感悟,我这里的律师函已经装订起来了,律所的律师都换了好多任了,律师经常换不同的手机号给我打电话,想录音取证,叫我名字然后说他是小区物业的律师,然后我说你找错人了,那个人已经早就不用这个电话了!呵呵,看到这里的,应该给我点个赞吧,毕竟打了这么多字啊!!


                                              收起回复
                                              来自Android客户端24楼2019-09-27 22:22
                                                物业公司怎么就对楼顶上违规违法、侵害众多业户的利益、遭到投诉的器物网开一面,不向有关行政执法部门报告,携手拆除呢?


                                                收起回复
                                                25楼2019-09-28 21:16
                                                  在法庭上,物业拿不出报告行政执法部门的书面材料,也拿不出当地行政执法部门出具的回执证明,行政执法部门也没有派人到现场调查,事实上,物业公司就没有向行政执法部门报告。


                                                  收起回复
                                                  26楼2019-10-01 22:00
                                                    所辖住宅小区出了侵权问题,被侵权的业主必然在第一时间内,依据服务合同找物业公司解决,不解决,甚至包庇纵容,等于参与了侵权行为,并构成了联络数人的加倍侵权。


                                                    收起回复
                                                    27楼2019-10-03 19:26
                                                      为此,被侵权人首先、也必然地将其物业公司告上法庭,维权!二审法院“告错人”的论断,是站不住脚的!


                                                      收起回复
                                                      28楼2019-10-08 22:57
                                                        事实证明,绿城物业公司如果认真履行其服务合同规定,这个擅自安装在楼顶的太阳能热水器就不能违规违法地存在十多年。


                                                        收起回复
                                                        29楼2019-10-13 21:54
                                                          特别是在人们发现它老化漏水,浸泡、腐蚀楼下20多住户共用排气口,造成申请人的屋面棚顶直接渗水(证据照片都在一、二审档案中),请求绿城物业公司行使应有的权利和义务加以阻止时,竟然遭到拒绝。


                                                          收起回复
                                                          30楼2019-10-19 21:46
                                                            大家团结起来,让某些黑恶势力死无葬身之地.


                                                            回复
                                                            31楼2019-10-20 10:34