出了裁定不解封？这套房子你肯定没遇到过！
对于买受人来讲，拍中法拍房之后，能不能顺利交房才是最重要的。前段时间我们便遇到这样一个案例：买受人拍中之后，顺利办完了贷款，也拿到了法院的执行裁定文书，但是到交易中心办理过户时却出了麻烦——办不了过户。
今天我们就来结合相关的法律法规对案件细致的复盘一下，到底不能过户的问题出在哪里？
01
案例背景
买受人之前在网上查询过非常多关于法拍房交易的信息，多次参拍之后，终于以预期价格拍中了一套法拍房。用的是首套资格，贷款6.5成，每月月供在2w左右。
由于买受人自认为对法拍房交易十分了解，所以只在京东页面上办理了法拍房按揭贷款的服务。作为京东上海的法拍贷自营服务商，我们协同他一起去办理的贷款，几天后，在法院规定的尾款时间内，银行顺利放款到法院账户，买受人开始还月供。
半个月之后，买受人拿到法院的执行裁定文书，准备自行办理过户事宜。这个时候，交易中心告诉买受人，这套房屋不能办理过户，这下买受人开始慌了。月供已经交了两三个月，这时候告诉他，这套房子不能过户，不仅房子白买，自己的首套资格也浪费掉了。
不知道怎么办的买受人这才又联系到我们，希望我们帮忙解决过户问题。虽然我们并不想为这些“亡羊补牢”的客户服务，但是由于这个案例比较新颖，法务希望了解更多信息，我们便开始帮助买受人做调研。
02
为什么会被突然告知过不了户
交易中心给出的答复是，房屋没有解封解压，按照规定不得办理过户审税事宜。
为什么执行裁定都下来了，房屋还是没有解封解压呢？
通过法务的调研，我们了解到，房屋原本是由于民间贷款合同纠纷，申请执行人向法院申请强制执行这套房屋。然而，房屋被顺利拍卖之后，法院出具执行裁定没多久，原房主的另一个债主提出异议，更巧的是法院认可异议，并且停止对执行标的处分。
虽然执行裁定已经出了，但是法院由于异议并没有对执行标的进行解封解压，这才导致交易中心这边办理不了过户。
这里值得注意的是：买受人不知道是什么时候案外人提出异议的，也不知道法院什么时候继续执行，或者法院会不会停止执行。
03
相关规定中对于这类情形的说明
【案外人异议审查期间的执行】
案外人异议审查期间以及驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。①
案外人向人民法院提供充分、有效的担保请求解除对异议标的的查封、扣押、冻结的，人民法院可以准许；申请执行人提供充分、有效的担保请求继续执行的，应当继续执行。②
因案外人提供担保解除查封、扣押、冻结有错误，致使该标的无法执行的，人民法院可以直接执行担保财产；申请执行人提供担保请求继续执行有错误，给对方造成损失的，应当予以赔偿。③
【案外人异议之诉审理期间的执行】
案外人执行异议之诉审理期间，人民法院不得对执行标的进行处分。申请执行人请求人民法院继续执行并提供相应担保的，人民法院可以准许。④
被执行人与案外人恶意串通，通过执行异议、执行异议之诉妨害执行的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百一十三条规定处理。申请执行人因此受到损害的，可以提起诉讼要求被执行人、案外人赔偿。⑤
【案外人异议之诉判决后的处理】
对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定时效。
对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定时效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权回复执行。⑥
【无过错买受人物权期待权的保护之一】
被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者部分价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；
第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。⑦
【无过错买受人物权期待权的保护之二】
金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。⑧
04
最后的解决方案
经过法务的反馈，我们了解到，这套房屋目前在“十五日内法院不予执行”的阶段当中，而十五日之后，法院会如何处理案件，我们也未可知。
好的结果：法院继续执行。买受人虽然多付了一些时间成本，但结局也相对顺利。
坏的结果：法院中止执行，拍卖款全部返还给买受人。这样的话，买受人不仅浪费了只有一次的首贷资格，并且怎么解除银行的房屋按揭贷款合同也是一件麻烦事。
如果买受人不认可结果，也可以依据【无过错买受人物权期待权的保护之二】中第三款规定，继续向法院提出异议，但是这中间需要承担的成本也不小。
经验教训：在进行法拍房参拍之前，先做好关于这套房产的尽调，排除潜在风险之后，再参拍。否则一旦事情出现问题，就会很被动。
对于买受人来讲，拍中法拍房之后，能不能顺利交房才是最重要的。前段时间我们便遇到这样一个案例：买受人拍中之后，顺利办完了贷款，也拿到了法院的执行裁定文书，但是到交易中心办理过户时却出了麻烦——办不了过户。
今天我们就来结合相关的法律法规对案件细致的复盘一下，到底不能过户的问题出在哪里？
01
案例背景
买受人之前在网上查询过非常多关于法拍房交易的信息，多次参拍之后，终于以预期价格拍中了一套法拍房。用的是首套资格，贷款6.5成，每月月供在2w左右。
由于买受人自认为对法拍房交易十分了解，所以只在京东页面上办理了法拍房按揭贷款的服务。作为京东上海的法拍贷自营服务商，我们协同他一起去办理的贷款，几天后，在法院规定的尾款时间内，银行顺利放款到法院账户，买受人开始还月供。
半个月之后，买受人拿到法院的执行裁定文书，准备自行办理过户事宜。这个时候，交易中心告诉买受人，这套房屋不能办理过户，这下买受人开始慌了。月供已经交了两三个月，这时候告诉他，这套房子不能过户，不仅房子白买，自己的首套资格也浪费掉了。
不知道怎么办的买受人这才又联系到我们，希望我们帮忙解决过户问题。虽然我们并不想为这些“亡羊补牢”的客户服务，但是由于这个案例比较新颖，法务希望了解更多信息，我们便开始帮助买受人做调研。
02
为什么会被突然告知过不了户
交易中心给出的答复是，房屋没有解封解压，按照规定不得办理过户审税事宜。
为什么执行裁定都下来了，房屋还是没有解封解压呢？
通过法务的调研，我们了解到，房屋原本是由于民间贷款合同纠纷，申请执行人向法院申请强制执行这套房屋。然而，房屋被顺利拍卖之后，法院出具执行裁定没多久，原房主的另一个债主提出异议，更巧的是法院认可异议，并且停止对执行标的处分。
虽然执行裁定已经出了，但是法院由于异议并没有对执行标的进行解封解压，这才导致交易中心这边办理不了过户。
这里值得注意的是：买受人不知道是什么时候案外人提出异议的，也不知道法院什么时候继续执行，或者法院会不会停止执行。
03
相关规定中对于这类情形的说明
【案外人异议审查期间的执行】
案外人异议审查期间以及驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。①
案外人向人民法院提供充分、有效的担保请求解除对异议标的的查封、扣押、冻结的，人民法院可以准许；申请执行人提供充分、有效的担保请求继续执行的，应当继续执行。②
因案外人提供担保解除查封、扣押、冻结有错误，致使该标的无法执行的，人民法院可以直接执行担保财产；申请执行人提供担保请求继续执行有错误，给对方造成损失的，应当予以赔偿。③
【案外人异议之诉审理期间的执行】
案外人执行异议之诉审理期间，人民法院不得对执行标的进行处分。申请执行人请求人民法院继续执行并提供相应担保的，人民法院可以准许。④
被执行人与案外人恶意串通，通过执行异议、执行异议之诉妨害执行的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百一十三条规定处理。申请执行人因此受到损害的，可以提起诉讼要求被执行人、案外人赔偿。⑤
【案外人异议之诉判决后的处理】
对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定时效。
对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定时效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权回复执行。⑥
【无过错买受人物权期待权的保护之一】
被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者部分价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；
第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。⑦
【无过错买受人物权期待权的保护之二】
金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。⑧
04
最后的解决方案
经过法务的反馈，我们了解到，这套房屋目前在“十五日内法院不予执行”的阶段当中，而十五日之后，法院会如何处理案件，我们也未可知。
好的结果：法院继续执行。买受人虽然多付了一些时间成本，但结局也相对顺利。
坏的结果：法院中止执行，拍卖款全部返还给买受人。这样的话，买受人不仅浪费了只有一次的首贷资格，并且怎么解除银行的房屋按揭贷款合同也是一件麻烦事。
如果买受人不认可结果，也可以依据【无过错买受人物权期待权的保护之二】中第三款规定，继续向法院提出异议，但是这中间需要承担的成本也不小。
经验教训：在进行法拍房参拍之前，先做好关于这套房产的尽调，排除潜在风险之后，再参拍。否则一旦事情出现问题，就会很被动。
