其实大家一直在关注的就是恒大的优质资产是什么,有多少。而且都喜欢用万达来举例子。个人没什么文化,浅显的理解,万达是商业地产居多,如万达商场,万达文华酒店。而且万达以商业开发进入城市,拿地成本是偏低的,就跟你开商场可以免费让星巴克入驻一个道理。当地为了带活带旺一个片区,基本都会低价拉万达入驻,为什么深圳没有万达,可能是因为深圳不愿意低价给万达地。那么在处理这些资产的时候有几个好处,一,基本无太大负债或债权关系比较清楚,不复杂。二是,商业地产基本都是自持,收租金有较为明确的现金流。三是,万达商业地产基本都位于城市的核心位置,有一定区位优势。所以做尽调算投资回报率至少能算出来,部分万达商业地产还是盈利的,即使是亏损的他也至少有现金流,运营调整后有扭亏的可能。
我们再看看恒大的优质资产,地产板块,因为期房,首先已经盖完的都基本已经卖完了,没有哪个房开商自持物业出租吧……第二,假设所有没有盖完的房子,都没有收购房款,那么成本就是土地款,但是值得一提的是,近几年拿地成本高,拿地价与销售价空间很小,就算你是一线城市的房价高,但他拿地价也高,所以这部分资产的中间差价,再加上各种利息,再加上拖欠的工程款,再加上已售的期房,再加上手里的现金,这个能叫优质资产吗……
资产到底是什么,打个比方,你手里的房子300万,资产就是300万,现在你明面上欠的各种费用300万,那就是正好平掉,但是可怕的是处理时候,资产是会变少,负债可不会变。更何况你还有用这个房子做的二押,欠装修公司的钱,欠你亲戚朋友的钱。等你把房子卖了后,买家会发现,装修公司天天来找,甚至不知名的人已经住进去了,死活不搬,怎么办。……最后你发现,需要再投个300万才能处理这些问题,那你还会买吗
我们再看看恒大的优质资产,地产板块,因为期房,首先已经盖完的都基本已经卖完了,没有哪个房开商自持物业出租吧……第二,假设所有没有盖完的房子,都没有收购房款,那么成本就是土地款,但是值得一提的是,近几年拿地成本高,拿地价与销售价空间很小,就算你是一线城市的房价高,但他拿地价也高,所以这部分资产的中间差价,再加上各种利息,再加上拖欠的工程款,再加上已售的期房,再加上手里的现金,这个能叫优质资产吗……
资产到底是什么,打个比方,你手里的房子300万,资产就是300万,现在你明面上欠的各种费用300万,那就是正好平掉,但是可怕的是处理时候,资产是会变少,负债可不会变。更何况你还有用这个房子做的二押,欠装修公司的钱,欠你亲戚朋友的钱。等你把房子卖了后,买家会发现,装修公司天天来找,甚至不知名的人已经住进去了,死活不搬,怎么办。……最后你发现,需要再投个300万才能处理这些问题,那你还会买吗