先说下这个地块目前是住宅用地，按今年2月的基准地价是3级，每平米土地28175元。
规划中是成片拆迁，转成商业地块，建设地铁站和商业中心，效果图如下。
如果转成商业地块，目前的基准地价也是3级，每平米土地26700元。按溢价200%计算（✘300%），一平米卖到可以82800，（不考虑公共设施用地面积因素）。
按住宅容积率1.6，拆除+三通一平+其他费用占总地价的40%估算（很多人说50%），政府不赔钱，这样住宅的每平米拆迁成本需要控制在31050元。
按目前的房价，由于拆迁预期，目前东北角部分房价已经高达53000（甚至超过对面南开区壹街区的42000元）。居民心理预期（包括其他补贴）往往是房价的150%到200%。按150%计，拆迁补偿预期是79500元，是前面提到的31050元的2.56倍，存在巨大的差距。
那有可能达成一致吗？毕竟2-3条地铁等着，大胡同也要重新开发提升档次。那只能通过提高政府卖地预期，降低住户拆迁预期实现了。
政府如果按马路对面的一级地块✘400%预期，每平米土地期望卖到148920元。这样的居民拆迁成本可以控制到55845元。而居民的心理房价降到壹街区的85%，暨35700元，这样拆迁预期是53550元，才有可能达成一致。
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