重磅利好！房企并购再融资恢复，地产板块春天来了？
2,321人浏览 2022-11-29 16:50
【引言：阅读完本文预计需要4分钟，利好不断，房企融资“第三支箭”落地，今日地产股全线大爆发，本文详细拆解了本次重磅政策对地产板块的影响，分析哪些股票标的值得关注。文末还有一个粉丝投资交流群，群内大佬讨论挺火热的，经常有一些港美股投资机会的看法分享，感兴趣的朋友可以加入，还可免费领取港美股课程，点此入群！（如您已经开通复星恒利账户，可以领取专属社群福利。）】
伴随着房地产融资利好政策“第三只箭”的落地，市场重新点燃了做多房地产和物业管理板块的热情。
从港股盘面上看，截至2022年11月29日盘中，地产板块中新城发展、富力地产、正荣地产、碧桂园涨幅分别为12.1%、11.67%、9.09%、9.93%。另外禹州集团、融信中国、宝龙地产、远洋集团、龙湖集团、越秀地产、绿城中国早盘涨幅都超过7%。
从行情数据上也可以看到，随着房地产行业政策利好不断推出，近二十日如新城发展、碧桂园、龙湖集团、龙光集团、时代中国控股等公司都有区间涨幅超过100%表现。
来源：港股内房板块行情
从物业管理板块中可以看到，截至2022年11月29日盘中融创服务、佳兆业美好、碧桂园服务、滨江服务涨幅分别为15.3%、9.29%、9.31%、8.27%。另外新城悦服务、时代邻里、世茂服务、绿城服务、合景悠活早盘涨幅都超过7%。
近二十日来看，融创服务、碧桂园服务、新城悦服务、时代邻里、旭辉永升服务等公司也都有区间涨幅超过100%的表现。
来源：港股物业服务板块行情
地产、物业管理板块的集体大涨行情与证监会颁布有“第三只箭”之称的支持房地产企业股权融资五项举措有关。我们来详细看看此次政策利好的力度有多大。
一、证监会五项举措支持房地产股权融资
11月28日，证监会官网信息显示，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时指出，即日起将恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用。
证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。
一是恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。
二是恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。
三是调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。
四是进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。
五是积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。
二、“第三只箭”影响有多大
根据机构中金指出，房地产行业股权融资政策自2010年起开始收紧，并于2013、2016年持续加码，此后涉房企业上市、再融资和重大资产重组事项基本停滞。
本次政策优化调整后，除IPO外，上市房企和涉房企业股权融资规定将全面恢复正常化。本次政策调整对于降低房企杠杆有积极作用。房地产行业有望将延续「政策落地-信用恢复-预期扭转-销售回升」的复苏态势，2023年基本面指标或整体表现稳健。
另外，在政策支持下，房地产板块上市房企将呈现多层次受益逻辑：
1、优质企业能够在经营性现金流恢复、债务融资性现金流充裕、权益融资现金流补充的条件下实现资产负债表改善并持续推进份额提升的良性循环；
2、具有符合要求的基础设施资产和REITs盘活机会的企业；
3、部分资产质量高、债务复杂程度低的财务受困企业可能存在潜在的被收并购机会；
4、港股H股架构上市房企再融资与境内保持一致，红筹架构内房企业亦有望间接受益。
来源：证监会、银保监会、住建部、央行
于此同时此次适时引入“第三支箭”是对于此前对房地产行业信贷、债券支持政策两支箭的补充，支持力度递进，支持面互补。至此房地产行业初步形成了信贷、发债、信托、预售资金、股权融资等多维度的融资端支持政策体系。本次第三只箭的优势在于，不会直接增加房企的负债规模，同时也可为房企融资提供充足的渠道。
不过需要注意的是这些政策的发布并不意味着楼市政策转向，而是在“房住不炒”的前提下，金融管理部门把一揽子稳楼市、促发展的政策措施落实、落细，支持刚性和改善性住房需求。
三、哪些标的值得投资者关注
对于投资者较为关心的房地产潜力标的方面，机构平安建议关注四条主线：
一是小公司大集团、背靠优质资源、存在兼并重组预期的上市房企；
二是有望有望借助再融资做大做强的优质央国企，如保利发展、招商蛇口等；
三是负债率较高、有望改善公司现金流状况的超跌民企，如新城控股、金地集团等；
四是在本轮土地市场积极托底、存在融资改善资金状况的地方国企，同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如碧桂园服务、新城悦服务、东方雨虹、科顺股份、伟星新材等。
机构国金则认为，允许房企重组上市、发行股份或支付现金购买涉房资产，并配套融资，此政策对母公司有优质涉房资产利好最大，如中交地产、中华企业、华发股份、建发股份、首开股份、南山控股等，且低PB估值、自身资产负债率较高的房企边际收益更大。
板块估值将受益于政策整体提升，头部央国企估值稳步修复，且能通过并购重组扩大土储，如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、华润置地等。
混合所有制和优质民营房企亦能通过股权融资缓解资金压力，渡过当前的现金流困境，如新城控股、美的置业、金地集团等。
此外，放开股权融资的目的主要是「保交付」和防范当前风险扩散，有利于整体市场预期的修复，同时对地产后周期行业如建筑建材、物业管理等也有明显利好。
今天的内容到这里就结束了，不知道是否有给到大家一些启发，如有其他更多想了解的内容和投资机会，想学习的港美股的投资知识，这边有个粉丝投资交流群，群内大佬讨论挺火热的，经常有一些港美股投资机会的看法分享，感兴趣的朋友可以加入，还可免费领取港美股课程，点此入群！
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从港股盘面上看，截至2022年11月29日盘中，地产板块中新城发展、富力地产、正荣地产、碧桂园涨幅分别为12.1%、11.67%、9.09%、9.93%。另外禹州集团、融信中国、宝龙地产、远洋集团、龙湖集团、越秀地产、绿城中国早盘涨幅都超过7%。
从行情数据上也可以看到，随着房地产行业政策利好不断推出，近二十日如新城发展、碧桂园、龙湖集团、龙光集团、时代中国控股等公司都有区间涨幅超过100%表现。
来源：港股内房板块行情
从物业管理板块中可以看到，截至2022年11月29日盘中融创服务、佳兆业美好、碧桂园服务、滨江服务涨幅分别为15.3%、9.29%、9.31%、8.27%。另外新城悦服务、时代邻里、世茂服务、绿城服务、合景悠活早盘涨幅都超过7%。
近二十日来看，融创服务、碧桂园服务、新城悦服务、时代邻里、旭辉永升服务等公司也都有区间涨幅超过100%的表现。
来源：港股物业服务板块行情
地产、物业管理板块的集体大涨行情与证监会颁布有“第三只箭”之称的支持房地产企业股权融资五项举措有关。我们来详细看看此次政策利好的力度有多大。
一、证监会五项举措支持房地产股权融资
11月28日，证监会官网信息显示，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时指出，即日起将恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用。
证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。
一是恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。
二是恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。
三是调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。
四是进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。
五是积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。
二、“第三只箭”影响有多大
根据机构中金指出，房地产行业股权融资政策自2010年起开始收紧，并于2013、2016年持续加码，此后涉房企业上市、再融资和重大资产重组事项基本停滞。
本次政策优化调整后，除IPO外，上市房企和涉房企业股权融资规定将全面恢复正常化。本次政策调整对于降低房企杠杆有积极作用。房地产行业有望将延续「政策落地-信用恢复-预期扭转-销售回升」的复苏态势，2023年基本面指标或整体表现稳健。
另外，在政策支持下，房地产板块上市房企将呈现多层次受益逻辑：
1、优质企业能够在经营性现金流恢复、债务融资性现金流充裕、权益融资现金流补充的条件下实现资产负债表改善并持续推进份额提升的良性循环；
2、具有符合要求的基础设施资产和REITs盘活机会的企业；
3、部分资产质量高、债务复杂程度低的财务受困企业可能存在潜在的被收并购机会；
4、港股H股架构上市房企再融资与境内保持一致，红筹架构内房企业亦有望间接受益。
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不过需要注意的是这些政策的发布并不意味着楼市政策转向，而是在“房住不炒”的前提下，金融管理部门把一揽子稳楼市、促发展的政策措施落实、落细，支持刚性和改善性住房需求。
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一是小公司大集团、背靠优质资源、存在兼并重组预期的上市房企；
二是有望有望借助再融资做大做强的优质央国企，如保利发展、招商蛇口等；
三是负债率较高、有望改善公司现金流状况的超跌民企，如新城控股、金地集团等；
四是在本轮土地市场积极托底、存在融资改善资金状况的地方国企，同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如碧桂园服务、新城悦服务、东方雨虹、科顺股份、伟星新材等。
机构国金则认为，允许房企重组上市、发行股份或支付现金购买涉房资产，并配套融资，此政策对母公司有优质涉房资产利好最大，如中交地产、中华企业、华发股份、建发股份、首开股份、南山控股等，且低PB估值、自身资产负债率较高的房企边际收益更大。
板块估值将受益于政策整体提升，头部央国企估值稳步修复，且能通过并购重组扩大土储，如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、华润置地等。
混合所有制和优质民营房企亦能通过股权融资缓解资金压力，渡过当前的现金流困境，如新城控股、美的置业、金地集团等。
此外，放开股权融资的目的主要是「保交付」和防范当前风险扩散，有利于整体市场预期的修复，同时对地产后周期行业如建筑建材、物业管理等也有明显利好。
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