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埃及首都开罗,为何遍布“烂尾楼”?
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南熹
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绝大多数初到开罗的人,都会惊异于城市环城公路两旁的无数“烂尾楼”。这些楼有着相似的烂尾样貌:大多数都是由红砖灰瓦堆砌成,有些甚至没有屋顶,看上去就是一幅未完工的混凝土框架的样子。甚至还可以住人
这些烂尾楼的建设未经过政Zf府同意,但也同样没被拆除,数量庞大的开罗人就住在这种被称为“ashwa’iyyat”的房子里,在此居住者超过了大开罗人口的63%。所以它们并不是鬼楼,而是城市实实在在的一部分。
这是什么操作?……
南熹
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一、被盯上的非Ff法土地
“开罗”有三种指向含义——开罗市、开罗省,大开罗。
开罗市是开罗省的首府,位于埃及北部在地中海以南、苏伊士湾和苏伊士运河以西,紧临着尼罗河的东岸。而以开罗为中心的大开罗区,则是埃及乃至中东最大的大都会区之一,包含整个开罗省以及一些其他地区,总人口超过2000万。
很大很大的大开罗,还在继续向沙漠中扩张...
南熹
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埃及的所有非正式建房中有60%位于大开罗地区,而其中绝大多数以“烂尾楼”的形式存在。这些非正式的建筑在开罗称为“ashwa’iyyat”,沿着开罗环城公路便能将它们看个真真切切。
这些未经过政Zf府许可的房屋最早出现于上世纪中期,绝大多数建在开罗的农村用地上,你可以把它们想象成老开罗城中村改建的产物。农村用地的私建,扩张了开罗城区的范围。
南熹
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20世纪后半叶是人口快速增长、城市化加速推进的时代,然而对于非洲这样的欠发达地区来说,伴随着人口暴增的是住房的短缺,人们不得不自行寻找住房解决方案,这些方法包括但不限于:在未经规划的土地上建房,私自占用公共区域,以及以非Ff法手段低价购买土地,在当时的开罗也是如此。
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二、越生越穷,越穷越生的死循环...
1950年代时,开罗政Zf府针对开罗旧城区的一系列发展计划吸引了大量人口的流入,同时也配套出台了一些住房建设计划,比如分两批建设了一些基础性住房,在前五年平均每1000人可分配到38个单元的房屋,后五年平均每1000人可分配到32个单元。
然而能够获得这些房屋的基本是社会的中层以上公民,底层群众没有门路,住房问题还是得不到解决。而开罗的吸引力也实在是太大了,周边人口还在不断涌入,没有片瓦遮头的他们只能自寻出路。
南熹
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在当时开罗市区边缘的西部农村,有一些国有但闲置的土地,一小部分买不起土地的人便私自对这些土地进行“征用”,私自盖房。这实际上是一种无赖行为,但当局却有意无意地忽略了这种现象。政Zf府无法安置大量的外来人口,而私建至少能让大部分人有个遮风挡雨的地方。而更多的人,选择在不受监管的农村土地上动手。这些地区盖楼并不需要建筑许可,无需经过漫长的规划过程便能够得到开发。有些农民盖完房子后自己居住,有的人运气好盖得快又多,也会将已经开发好的土地卖出,俨然成了一个个小业主和开发商。开罗的城中村包租公群体由此诞生。
(下图:埃及是世界上历史最悠久的国家之一,积累了无数的古墓,大量无处安身的人在古墓安了家)
南熹
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三、自建房成人生赢家
70年代初,埃及陷入与以色列的战Z争中,大部分国家资源被转用于军JD队中,所有的城市基础设施建设计划全部停止,开罗政Zf府原本计划建设经济适用房的打算也不了了之。即便市区基建停止了建设,但人口和住房需求一直都在增长。人口越来越多,房子越来越密,总要有个地方住。
此时担任总Zt统的是萨达特,他统Tz治时期非常注重将埃及“现代化”和“经济自由化”,发展重点是促进私人投资、吸引外资、吸引外国游客,并且出台了“开门计划”,鼓励埃及人多多走出国门,比如去原油资源富裕的海湾国家卖油赚钱。毕竟萨达特是一个能和以色列握手言和的男人。
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在这一时期,很多在海湾国家工作的埃及工人赚了大钱就把钱汇入国内,尤其是1973年和1979年的原油市场繁荣时期,向埃及的劳务汇款极大增加,让许多埃及家庭有了储蓄和投资的机会。
但埃及自己是没有太多优质的投资目标的,所以和很多发展中经济体一样,埃及的热钱也流入了房地产领域,导致包括烂尾楼在内的土地价格飙升。更有商业头脑的人则相中了房地产市场巨大的成长空间,干脆购买白地,或挖掘政府管控的空白区,在此建造更多自己的房屋。他们咨询工程师、雇用工人,然后亲自监督项目实施,成了“非正式”开发商。这些人一边便利了涌进首都的人,也赚了自己的第一桶金。
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由于建设面积有限,在建设时,他们一般会先修建一两个楼层,之后在经济条件允许的情况下对楼层进行增加、改进。
最终,大家都这么做,就形成了大片比较密集的建筑区域地块,建设出来的楼与楼之间空地不多,空气流通、自然采光条件其实有限,毕竟不是正规开发的项目,都是见缝插针的私建,有的住就好了,舒适度不是很重要,只要条件允许,就一层一层往上盖。
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建设房屋常被这些人视为终身投资,也常常是由业主或开发商自己居住,因此房屋的建设标准也是房主关注的重点,成品效果实际比贫民窟好。而当楼层建得高了,多出来的房间便会被房屋主人租出去,圈一块盖上房,就成了“地主”。
这样一来,实际上这些未被管控的楼房居民的社会构成非常多样化,从建筑业主和捡破烂的,到自己开店的店主或外地赴任的小公务员,应有尽有。
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在整个70年代,开罗约有84%的新建房屋单元都是这种非法的楼,整体而言,这些楼的长相相似,最大的区别可能就是建设时间的早晚了。
到现在,在位于城市边缘的烂尾楼中,依然有很多空置的房屋,空洞洞的窗户看让去让人心生寒意;不过距离中心较近的老旧楼区,已经随着时间推移变得更加“完整”,居住者众多,也发展出了浓厚的商业和生活气息。
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如今看来,这种“烂尾楼”从某种程度来说也是开罗的独特景观。不过当外地游客首次到访开罗看见这种景象,最常见的反应不是震惊便是诧异。而当你询问导游为啥上层的房屋看上去永远如此之空,很可能得到这样两种解释:
一是,当孩子结婚时,父母会再建一层给孩子当新房;当孩子的孩子结婚时又会往上增加楼层,最终,楼层的子子孙孙,无穷尽也,直到变成祖爷爷的烦恼。
二是,在开罗,建筑物在完工之前不必纳税,所以大家都尽量让自己的房屋永远不要完工。只要不交税,没顶也没关系!
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四、管不了,索性不管了
面对这些“烂尾楼”的建设,开罗当局并非没有做出取缔行为,只不过缺乏严厉禁止的决心和动力,结果不过是隔靴搔痒而已。
在1966年开罗当局首次注意到人民正在宝贵的农业用地上建房子时,曾颁布立法,绝对禁止再在农业用地上建造房屋。然而当时的土地被占用后,所有者从盖房子、卖土地上获得的收益已经远远超过了农业生产,对新政激烈反抗,政Zf府便也只能作罢了。毕竟私建房屋已经形成了一个独特的经济圈,很多人在圈内才得以维持生活,很难完全禁止了,除非政Zf府发钱。
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70年代时,开罗又曾拟定了一些法Fl律条文想要旨在遏制自建房的扩张,但又拖了几年,直到1983年时,“在农业用地上进行建设”才正式被定为犯罪。但即便已经确定了立法,这些法Fl律也从未得到有效执行,反而加重了官员的腐败情况——他们接受贿赂,批准房屋建设。
1996年时,开罗又加强了对自主建设房屋的管控,决定对建设者施以惩罚。这也起到了一定效果,因为之后一段时间内房屋建设的速度减慢了。但没多久之后当局又懈怠了,许多小业主和开发商便又蠢蠢欲动起来。主要是经济没改善,正规开发商的房子可能租都租不起。
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时间推进到21世纪,这些楼层已经越建越多,越来越高,在此期间开罗政Zf府也萌生过全都拆掉、禁止再建的想法,不过并没有加以施行。尤其是自2011年后,埃及再度经历了一段动荡不安的时期,在此期间政Zf府权力几度重组,对地面的权利控制实际呈真空状态,小业主和开发商们又得以利用此机会扩张建设,如对房屋进行精装修、又在街边开商店、咖啡馆等等,已经把这些城中村自行配套得很完善了,俨然是生活很便利的大社区了。
据估计,与2011年前相比,现在这些自主建设的楼房社区活跃度又增加了一至三倍,等到政Zf府回过神来时,已经形成了居住人数众多的独特社区景观和文化,政Zf府甚至在居民要求下在楼房内安排了基本的公用设施,如污水处理、燃气管道系统等,但也不会好到哪里去。
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